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Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer erheben die Bundesländer in ihrer Verantwortung auf den Kauf beziehungsweise den Verkauf eines Grundstückes. Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis des Grundstückes inklusive der sich darauf befindenden Immobilien. Hinzugezählt werden aber auch Gegenleistungen in anderer Form, zum Beispiel übernommene Verbindlichkeiten sowie gewährte Wohnrechte für den bisherigen Besitzer. Bis 2006 handelte es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine bundeseinheitliche Steuer, seitdem unterscheiden sich die Sätze in den einzelnen Ländern.

So beträgt der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer zum Beispiel in Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz 3,5 % und ist dort somit am niedrigsten. In den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg muss dagegen 4,5 % gezahlt werden, die Bundesländer Brandenburg, Thüringen und ab 01.01.2012 Schleswig-Holstein erheben mit 5 % den höchsten Satz. Die Einnahmen der Steuer, welche sich in den letzten Jahren insgesamt per anno auf rund 5 Milliarden Euro beliefen, stehen komplett den Bundesländern zu. Sie können aber entscheiden, einen Teil den Kommunen zu überlassen.

Die Grunderwerbsteuer fällt allerdings nicht bei jedem Eigentümerwechsel eines Grundstückes an. Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer ist beispielsweise dann gegeben, wenn der Wert die Grenze von 2500 Euro nicht übersteigt. Auch bei Vererbungen fällt diese Steuer in gewissen Fällen nicht an: Das ist dann so, wenn ein Grundstück Teil des Erbes ist und Miterben es zur Teilung des Nachlasses erwerben. Ebenfalls von der Steuer befreit sind Eigentümerwechsel, wenn der Käufer mit dem bisherigen Besitzer verheiratet oder in gerader Linie verwandt ist. Auch bei Schenkungen kann ein Ausnahmetatbestand vorliegen.

Bei der Grunderwerbsteuer ist nicht geregelt, ob sie der Verkäufer oder der Käufer zu entrichten hat. In der Regel wird aber im Kaufvertrag vereinbart, dass die Grunderwerbsteuer in Gänze vom Verkäufer übernommen wird. Versäumt er allerdings trotz entsprechenden vertraglicher Regelung und daraufhin ausgestellten Steuerbescheides die Zahlung, kann das Finanzamt den Betrag auch vom Veräußerer fordern. Dieser hat die Schuld dann zu begleichen und muss sich das Geld gegebenenfalls über den zivilrechtlichen Weg von seinem Vertragspartner zurückholen. Eine Stundung des zu zahlenden Betrages ist im Gesetz nicht vorgesehen. Das Finanzamt kann allerdings nach eigenem Ermessen eine längere Frist festlegen.

Nach Begleichung der festgelegten Steuerschuld erhält der Käufer vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuchamt. Auch bei einem steuerfreien Vorgang ist diese Bescheinigung vom Finanzamt einzuholen und wird in der Regel umstandslos ausgestellt.

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Software Betriebskostenabrechnung

Die richtige Software für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung zu finden ist oft keine leichte Angelegenheit für Wohnungs- und Hauseigentümer sowie kleineren Hausverwaltungen, denn viele bereits vorhandene Software-Lösungen erfüllen nicht die Kriterien der Vermieter:

  1. Aktualität
  2. Einfache Bedienung
  3. Hilfreiche Informationen
  4. Preiswert

Oftmals finden sich im Internet Vorlagen für Excel oder kostenfreie Programme welche weder aktuell sind, noch einfach zu bedienen sind. Fehlende Hilfestellungen und nützliche Tipps fehlen oftmals bei diesen vor allem, zumeist kostenfrei angebotenen Programmen. Gerade unerfahrene Vermieter verzweifeln schon an der Eingabemaske, schließlich beinhaltet eine Betriebskostenabrechnung eine regelrechte Datenflut. Diese Datenflut muss möglichst einfach und unkompliziert eingegeben und auf der Abrechnung selbst dargestellt werden können. Eine Software für die Abrechnung von Betriebskosten einer Immobilie kann zum Beispiel alternativ auch online genutzt werden, denn einige Hausverwaltungen haben sich darauf spezialisiert das eigens erworbene Wissen und die Jahrelange Erfahrung mit der Abrechnung der angefallenen Kosten einer Liegenschaft online im Internet abzurechnen. Der Vorteil gegenüber der Abrechnung mit einer Software für Betriebskostenabrechnungen, welche offline also als reguläres Programm besteht ist der Preisvorteil. Offline Lösungen sind zumeist teurer in der Entwicklung und bedürfen höherem Kapital der Entwickler. Diese Investitionskosten spiegeln sich im Kaufpreis wieder. Online Anwendungen werden hingegen nur je Einsatz bezahlt.

 

 

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Betriebskostenverordnung Umlageschlüssel

Die Betriebskostenverordnung ist die gesetzlich regulierte Grundlage für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung für Wohnungs- und Hauseigentümer. Nach dieser Verordnungen müssen die Abrechnung der vermieteten Liegenschaften abgrechnet werden, halten sich Vermieter nicht daran droht der Widerspruch gegenüber der Abrechnung.

Oftmals werden die Umlageschlüssel der Betriebskostenverordnung nicht beachtet. Eine Übersicht der Kostenarten und Umlageschlüssel welche in der Verordnung für Betriebskosten reguliert werden finden Sie hier: Kostenarten und Umlageschlüssel. Die Umlageschlüssel für die Umlage der Betriebskosten müssen im Mietvertrag vereinbart worden sein, oder es muss im Mietvertrag ein Verweis auf die Abrechnung nach Vorgaben der Betriebskostenverordnung gemacht worden sein.

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Nebenkostenabrechnung erstellen

Die jährlich erforderliche Nebenkostenabrechnung ist häufig Anlass für Streit zwischen Vermietern und Mietern. Um Angriffspunkte gegenüber der Nebenkostenabrechnung vorab zu nehmen, gibt es zwei Varianten für die Erstellung der Abrechnung.

Variante 1: Lassen Sie die Betriebskostenabrechnung durch eine Hausverwaltung Ihrer Wahl erstellen. Mit dieser Variante sind Sie sicher auf der sichersten Seite, da ein Logo von einer professionellen Hausverwaltung Seriösität gegenüber der erstellen Abrechnung vermittelt. Die Kosten fü eine solche Abrechnung belaufen sich auf etwa 35 Euro je Einheit einer Immobilie (ohne Berücksichtigung von Mieterwechseln).

Variante 2: Erstellen Sie die Nebenkostenabrechnung mit einer dafür entwickelten Software selbst. Mit Grundkenntnissen zur Abrechnung, können Sie diese schnell und im Handumdrehen erstellen. Hilfreiche Tipps und Tricks während der Erstellung helfen Wohnungs- und Hauseigentümer während der Erstellung. Diese Software muss nicht zwingend mit einem teuren Programm erfolgen, sondern kann auch mittels Internet zu besonders günstigen Konditionen erstellt werden. Diese Online Software wird meist von Hausverwaltungen entwickelt und lässt jahrelange Erfahrungen in diese mit einfliesen. Diese Variante der Erstellung empfiehlt sich für Eigentümer mit Grundkenntnissen, sollten Vermieter nicht über diese verfügen empfiehlt sich die Erstellung durch Variante 1. Hinweis: Verwaltungsgebühren, zu dennen auch die Kosten für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung gehören, sind nicht umlagefähig und müssen vom Haus oder Wohnungseigentümer selbst getragen werden.

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Betriebskosten Software

Zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung wird eine Software benötigt die neben den Verordnungen der Betriebskostenverordnung auch die Übersichtlichkeit erfüllen muss. Viele Softwareentwicklungen für die Abrechnung von Betriebskosten erfüllen zwar die Verordnungen sind jedoch dermaßen umständlich und unübersichtlich bei der Eingabe, das viele Vermieter oder Hausverwaltungen schon bei der Übersicht der Eingabe keine Lust mehr auf die Erstellung der Abrechnung haben.

Die Betriebskosten Software von Betriebskosten-Express.de hat es sich zum Ziel gemacht, neben den gesetzlichen Anforderungen auch die sogenannte Usability so gut wir nur möglich umzusetzen. Positves Feedback gegenüber dem Betreiber zeigt, das dieses sehr gut gelungen ist. Viele Kunden bedankten sich für die einfach und übersichtliche Eingabe der erforderlichen Daten. Weitere Anpassungen und Verbesserungen werden stetig durchgeführt, damit diese Eingabe noch einfacher als bisher wird.

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Betriebskostenabrechnung erstellen

Um Verwaltungskosten zu sparen die der Eigentümer selbst tragen muss und nicht auf die Mieter umlegen kann, möchten viele Vermieter die Betriebskostenabrechnung für deren Mieter selbst erstellen. Die Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch die Eigentümer selbst ist jedoch auch mit der Gefahr eines Widerspruchs durch den oder die Mieter verbunden.

Viele Vermieter besitzen keine Hausvwerwaltung, welche auch die Betriebskostenkostenabrechnung für die Mieter abrechnet, da diese Kosten nicht auf die Mieter umlegbar sind, vielmehr durch den Eigentümer getragen werden müssen. Damit diese Betriebskostenabrechnung nicht zum sofortigen Widerspruch durch einer Mieter führen, gibt es zwei Varianten der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung durch den Eigentümer selbst:

1. Erstellung im Internet
Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung im Internet zeichnet sich besonders durch Aktuallität und Erfahrung aus, denn hinter diesen Abrechnungsportalen stehen Hausverwaltungen welche bereits mehrere Jahre mit Betriebskostenabrechnungen arbeiten. Hilfreiche Tipps, Telefon-Support und weitere nützliche Hilfestellungen zeichnen Portale wie zum Beispiel www.betriebskosten-express.de aus. Besonders günstige Preise sind oftmals der ausschlaggebende Punkt für die Online Erstellung einer Betriebskostenabrechnung.

2. Erstellung durch offline Software
Eine Betriebskostenabrechnung lässt sich natürlich auch mit einer dafür geeigneten Software erstellen. Auch diese haben oftmals ausführliche Informationen integriert, jedoch werden hier oftmals für telefonischen Support hohe Gebühren berechnet. Diese Software muss regelmäßig mit oftmals kostenpflichtigen Updates auf den aktuellen Stand der Dinge gebracht werden. Eine solche Software lohnt sich oft nur für mittlere Hausverwaltungen, meist nicht für private Vermieter.

Fazit: Nutzen Sie die kostengünstige Erstellung einer Betriebskostenabrechnung online mit zahlreichen Hilfestellung und sparen Sie bares Geld.

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Nebenkostenabrechnung online erstellen

Immer mehr Mieter setzen sich mit dem Thema Nebenkostenabrechnung auseinander und widersprechen der Nebenkostenabrechnung des Vermieters zurecht, denn viele Abrechnung erhalten Fehler, welche durch den Leihen nicht erkennbar sind. Hierbei muss es sich nicht einmal um ein rechnerischen Fehler handeln, sondern es können „banale“ Fehler wie fehlende Rechenwege, Aufschlüsselungen oder Erläuterungen handeln. Fehlen diese Angabe kann der Mieter berechtigt dieser Abrechnung widersprechen, denn diese muss selbsterklärend und nachvollziehbar aufgebaut sein.

Vermeintliche korrekte & kostenlose Excel Abrechnungen welche zu haufe im Internet zu finden sind jedoch oftmals Fehlerhaft, da diese nicht den aktuellen Verordnungen (Betriebskostenverordnung) entsprechen.

Vermieter sollten also den „sicheren“ Weg der Online Abrechnung wählen, wenn diese keine Hausverwaltung mit der Abrechnung der Nebenkosten beauftragen möchte. Diverse Anbieter haben sich auf diese Art der Abrechnung der Nebenkosten spezialisiert und lassen jahrelange Erfahrungen in die Software einfliessen. Sicher ist auch das kostenpflichtige Dienste aktueller sind als kostenfreie. Teuer müssen diese Abrechnungen nicht sein, denn diese sind bereits ab 12,96 Euro für zwei Einheiten erhältlich.

Nützliche Tipps, Arbeitsmittel und Informationen unterstützen den Vermieter bei der Erstellung der Abrechnung und vereinfachen diese.

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Regensteuer/Niederschlagswassergebühr

Der Name für die „Regensteuer“ ist unterschiedlich, so wird diese mal Niederschlagswasser Gebühr, Regen Gebühr oder Regensteuer genannt. Am Ende bleibt die definitive Erkenntnis, das es sich hierbei um eine Regensteuer handelt, denn immer mehr Gemeinden verlangen Geld für den Regen, welcher in die Kanalisation abgeleitet wird. Sicher fragen sich viele Bürger berechtigt, warum denn eine Gebühr für Regen gezahlt werden muss, welcher nicht im Hoheitsbereich eines einzelnen Menschen liegt, denn bis dato ist keine Person bekannt, die den Regen regulieren kann. Ebenso lässt sich die Berechnung dieser Regensteuer nicht erklären.

Klar dürfte jedoch sein, das diese Regensteuer für Flächen gezahlt werden muss, welche in das Kanalsystem abgeleitet werden. Wie z.B. ein Dach ohne gesonderte Zysterne. Fällt jedoch Regen auf eine Fläche welche nicht in das Kanalsystem sondern in Regentonnen oder ähnliches fällt, muss diese Gebühr nicht gezahlt werden.

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Die 3 häufigsten Fehler einer Betriebskostenabrechnung

Viele Vermieter kennen sicher die Problematik, dass auf eine Betriebkostenabrechnung der Widerspruch gegenüber dieser vom Mieter bei dem Vermieter eingeht. Viele Vermieter erstellen eine Betriebskostenabrechnung und sehen diese aus eigener Sicht als richtig an, dabei beachten Sie jedoch viele Punkte die zum Widerspruch führen können nicht. Folgende Fehler sind häufig bei einer Betriebskostenabrechnung die durch den privaten Vermieter erstellt wurde zu finden:

  1. Übersichtlichkeit & Selbsterklärend
  2. Fehlende Angaben
  3. Umlage von nicht umlagefähigen Kostenarten

1. Die Übersichtlichkeit einer Betriebskostenabrechnung auch Nebenkostenabrechnung genannt, kann nur dann gewährt werden, wenn die Daten ordnungsgemäß aufgelistet werden. Das bedeuted, dass nicht nur die Kostenart wie z.B. Grundsteuer mit dem Endbetrag angegeben werden muss, sondern auch der Rechenweg für den errechneten Anteil des Mieters.

Eine Kostenart muss also Rechnerisch nachvollziehbar sein. So könnte die Abrechnug der Kostenart „Grundsteuer“ wie folgt aussehen: Grundsteuer Liegenschaft insg. / Fläche Liegenschaft insg. * Nutzfläche Mieter = Anteil Grundsteier Mieter

In diesem Fall kann der Mieter ohne großen Aufwand die Rechnung nachvollziehen und ggf. nachrechnen.

2. Fehlende Angaben in der Betriebskostenabrechnung führen in den meisten Fällen zum Widerspruch des Mieters bei der Betriebskostenabrechnung. Fehlen Angaben wie Abrechnungszeitraum, Umlageschlüssel, Rechenwege oder Beschreibungen von Umlageschlüssel oder Kostenarten sind auf vielen Abrechnungen privater Vermieter die ohne eine spezielle Betriebskosten Software arbeiten oft zu finden.

3. Häufig legen Vermieter in der Betriebskostenabrechnung Rechnungen wie Reparaturen, Leerstände oder Verwaltungsgebühren um, vergessen dabei jedoch die Kostenarten welche laut Betriebskostenverordnung tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden können. Welche Betriebskosten umlagefähig sind, bestimmt natürlich nicht nur die Betriebskostenverordnung sondern auch der zwischen dem Vermieter und Mieter geschlossene Mietvertrag. Denn Kostenarten die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertragsverhältnisses bekannt waren müssen im Mietvertrag angegeben werden. Kostenpositionen/Kostenarten welche nach Abschluss des Mietvertrags entstehen können wie z.B. Hausmeisterdienst aufgrund nicht erfolgter Reinigungen sind auch nachträglich umlegbar, da diese Kosten tatsächlich entstehen. Eine Belegbarkeit aller Betriebskosten muss gegeben sein.

Fazit: Dies ist nur eine kleine Übersicht der Fehler die bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung gemacht werden können. Eine Erstellung durch eine Hausverwaltung oder dafür geeignete Software ist ratsam.

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Betriebskostenabrechnung erstellen lassen

Sie möchten sich nicht mit Rechtsfragen und aktuellen Verordnungen bei einer Betriebskostenabrechnung rumärgern?

Die jährliche Pflicht von Vermietern den Mietern des eigenen Hauses eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen stellt Vermietern immer wieder vor die Frage „Wer erstellt eine Betriebskostenabrechnung?“. Möchte man eine übersichtliche, selbsterklärende Abrechnung lohnt es sich einen Profi mit dieser Aufgabe zu beauftragen.

Anbieter wie www.betriebskosten-express.de ermöglichen nicht nur die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung online, sondern auch die Erstellung der Abrechnung durch den Betreiber selbst. Gerne hilft Ihnen die Treubrodt Hausverwaltung bei der Erstellung einer Abrechnung der Nebenkosten unter der Rufnummer 03603 / 81 67 70 zum Ortstarif.